¡Una Nueva Etapa Comienza Hacia La IF Parte DOS!

¡Que tal AMIGOS!

Esta entrada sera la segunda parte de la entrada anterior que hice en Agosto del 2019.  La entrada la pueden ver aquí.  Mientras lei la entrada al final escribí lo siguiente: 

"Si todo va bien con el piso a la renta en los primeros 2 años estaré capturando otro piso después que encuentre uno cerca y con un buen flujo de caja claro."

¡QUE DESASTRE!  No pasaron si no 5 meses y ya estoy con otra propiedad.  ¡ESTOY MAL!  ¡NECESITO AYUDA!

Honestamente no pensaba meterme en otra propiedad.  ¡LO JURO!  Pero esto fue una gran oportunidad la cual no pude desaprovechar.  Esto fue también muy rápido vi la propiedad un Jueves de ahí llame a mi amigo agente de bienes raíces el Viernes para ver la propiedad un Domingo entonces someter la oferta para luego unas horas después de negociar ser aceptada mi oferta.

La propiedad fue inspeccionada por un amigo.  Al final (ya yo lo sabia) le pregunte como ve la propiedad y si tiene algún problema grave.  Me confirmo que la propiedad esta en tremendo estado y si esta a buen precio el la compraría.  En ese momento sabia que había conseguido una excelente propiedad con un buen flujo de caja.  De ahí pase a calcular mas la reforma para estar seguro de los gastos que llevaría.  Al final tuve que pensarlo bien pues por un lado había conseguido una excelente propiedad en buen estado pero por el otro lado el retorno de inversion calculando lo peor posible alrededor de un 9.5%-10.5%.  Ni modo tome el riesgo y ya esta echo.

El costo de la propiedad fue $207,000.  Tengo una hipoteca de por medio al interés del 4%.  En el 2019 el promedio bajo de interés en una propiedad fue de 3.93%.  Así que el 4% para una propiedad de inversion es excelente. 

• Di un pronto del 25% del precio de la compra o $51,750.
• Gastos de cierre por obtener el préstamo de $2,183.
• Reforma es aproximadamente $5,720.  Digo aproximadamente por que aun no he pagado por la grama de la parte de atrás de la propiedad.  Es muy posible que sea menos pero estoy poniendo el gasto a un nivel alto y si viene abajo sera mejor el retorno.  
• Gastos totales de $59,653 

Tenemos gastos de mantenimiento y hipoteca mensual.

• La hipoteca con intereses y el pago al principal sera de $741.
• Gastos de mantenimiento como asociación, impuestos, seguro administración entre otros sera $510.25.  Muy posible que sea unos $50-$65 menos pero siempre voy de mas y si viene menos pues sera bien recibido y mejor retorno.
• Renta mensual de $1,525 lo cual nos da una renta anual de $18,300.
• El flujo de caja después de gastos sera de $273.75 mensual.  Otros $228 que irán al préstamo mensual.

El retorno de inversion vendría ser $3,285/$59,653 de 5.50%.  Si lo calculo con el pago al principal que va hacia el préstamo $6,021/$59,653 me da ya un retorno del 10% por mi inversion total.  Prefiero algo mas entre el 12-15% pero al ver que poco o nada de mantenimiento necesitara la propiedad me he decidido correr con este riesgo.  Otra cosa muy importante es el gran beneficio que el gobierno me dará por tener esta propiedad.  Ahora que tengo dos propiedades a la renta pagare mucho menos impuestos anuales de mi ingreso.  Esta es la razón de tener este negocio y ningún otro.

Entre ambas propiedades estaré generando al mes $1,047 en ingreso pasivo mientras duermo sin incluir los dividendos.

Ahora que he terminado pienso relajarme de lo que queda del 2020.  Lo siguiente es usar el ingreso pasivo para pagar por la deuda de la reforma.  En el 2021 estaré buscando otra propiedad pero esta vez estoy muy enfocado en buscar una propiedad con 2-3 pisos juntos le llaman acá DUPLEX o TRIPLEX.  Si logro buscar una propiedad así sera la GLORIA.  Podre rentar la propiedad primaria en la cual estoy viviendo ahora y moverme a uno de los pisos para así rentar los otros.  Si logro esto que me estoy planteando mi ingreso pasivo se podría DUPLICAR increíblemente así que estaré trabajando extremadamente como un esclavo que soy por esto mismo. 

Dejo las fotos del antes abajo.  AHH por cierto ella es Luna la que me consuela en mi soledad XD

Nueva grama viene pronto.

Las fotos del acabado.

Hasta la próxima amigos.